Plusvalía municipal anulada por el Constitucional

Al vender o heredar un inmueble el ayuntamiento exige un tributo (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que, tras la última sentencia dada hoy a conocer, va a dejar de exigirse de la manera que venía haciéndose. Al menos, todo lo que se firme a partir de ahora (y hasta nueva ley, que seguro la habrá), y todo lo que esté pendiente de sentencia, se verá afectado por la presente declaración de inconstitucionalidad. Ventas, aunque ya realizadas, pero aún recurribles o incluso autoliquidaciones presentadas hasta hace 4 años, podrían llegar a reclamarse.

La sentencia concluye que el sistema de cálculo de la cuota a pagar es inconstitucional. Se parte de que siempre hay incremento de valor, y esto, claro está, no es así. De hecho, el tributo, en la práctica, a veces, resulta meramente confiscatorio.

Se llevan años esperando modificaciones legislativas para adecuar este impuesto, que grava el incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos, a la realidad, en la cual hay situaciones de ventas en las que se producen pérdidas, o inmuebles que sencillamente se deterioran y esto acaba produciendo que su transmisión se convierta en un quebradero de cabeza. Ahora el legislador seguramente busque pronto una solución, porque mientras tanto no se corrija la ley no podrán gravarse estas operaciones.

Habrá que observar cómo evoluciona el asunto, pero de momento y conociendo sólo la nota de prensa, queda anulada una de las principales fuentes de ingresos de los consistorios de todo el país por haberse estado siguiendo un criterio injusto y que ha quedado probado que choca de frente con el artículo 31 de la Constitución española, que dice, en su apartado 1: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”. El contenido íntegro de la sentencia se hará público en los próximos días.

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Compra de vivienda: aspectos a considerar

Compra de vivienda

Son muchos y diversos factores los que hacen que una vivienda sea la adecuada, siendo importante valorar no solo sus características físicas más visibles o precio sino también lo menos visible, como calidad de sus materiales y grado de conservación, ruidos o estado jurídico de la vivienda.

Se deben consultar los planos, trazado de las redes eléctrica, de agua, gas, calefacción y medidas y garantías de seguridad, aislamientos acústicos y térmicos, así como certificado de eficiencia energética y los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

El comprador podrá exigir del vendedor los servicios, instalaciones y formas de pago que figurasen en la publicidad de la vivienda, independientemente de que no se hagan constar en el contrato firmado.

Existen numerosos puntos que hay que valorar para no dejarse llevar tan solo por las características más visibles y así acertar en la compra y que esta resulte un acuerdo justo.

Es imprescindible averiguar aspectos relativos a su situación jurídica tales como: si está sujeta a algún régimen especial, si está al corriente en el pago de cuotas de comunidad, si se ha pagado el IBI, si dispone de seguro por daños derivados de defectos estructurales del edificio, si pueden existir derechos de tanteo o retracto o si existen cargas tales como gravámenes que le afecten. Toda esta información se obtiene a través de los Registros de la Propiedad, mediante la solicitud de Nota simple informativa o Certificación de dominio y cargas.

Si se trata de una vivienda que aún no ha sido construida, es conveniente consultar el Registro Mercantil para comprobar que la empresa promotora figura inscrita, lo cual puede hacerse on line y de manera inmediata. Igualmente se habrá de consultar que el solar figure inscrito correctamente en el Registro de la Propiedad y que el Ayuntamiento haya concedido la correspondiente licencia de acuerdo con el proyecto aprobado (lo cual puede ya figurar en el Registro de la propiedad o puede que aún solo conste en el Ayuntamiento). Además, debe saber que, aunque firme el contrato privado y proceda al abono de cantidades a cuenta del precio, si el contrato incluye cláusulas abusivas éstas se consideran nulas. Por ejemplo, no resulta válida la cláusula de renuncia del comprador a su derecho a elegir notario o una cláusula en la que se imponga el pago de tributos que no corresponden al comprador.

También se ha visto en la práctica como algunos contratos de préstamos hipotecarios incluían cláusulas abusivas aceptadas en masa por los compradores mediante la imposición de contratos de adhesión en los que tampoco hay negociación posible sino condiciones generales que solo cabe rechazar o aceptar íntegramente. Debe acudirse en estos casos a lo establecido en la legislación de protección de consumidores y usuarios.

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